Kentsel Dönüşüm ve Kiracının Hakları – Özet
Türkiye, jeolojik olarak aktif bir deprem kuşağında yer aldığından, yapı güvenliği hayati öneme sahiptir. 1999 Gölcük ve 2023 Kahramanmaraş depremleri gibi büyük felaketler, riskli yapı stokunun dönüştürülmesi ihtiyacını açıkça ortaya koymuştur. Bu doğrultuda 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun, halk arasında bilinen adıyla Kentsel Dönüşüm Kanunu, 2012 yılında yürürlüğe girmiştir. Bu kanun kapsamında özellikle kiracıların konumu ve hakları, hukuki anlamda özel bir incelemeye değer taşır.
Kentsel Dönüşüm Kavramı ve Amaçları
Kentsel dönüşüm, sadece yapı yenileme değil; güvenli, sağlıklı, estetik ve planlı kent yaşamını hedefleyen bir süreçtir. Türkiye’de bu kavram, büyük ölçüde depremlere karşı önlem alma ihtiyacından kaynaklanmıştır. Batı ülkelerinde sanayi devrimiyle başlayan bu hareket, Türkiye'de 2000’li yıllarda hız kazanmıştır. Kentsel dönüşümün temel hedefi riskli yapıların yerinde ve güvenli biçimde yeniden inşasıdır.
6306 Sayılı Kanun ve Uygulama Süreci
Kanuna göre riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış, ağır hasar riski taşıyan ya da afet anında yıkılma olasılığı bulunan yapılardır. Bu yapılar malikler tarafından yetkili kurumlardan talep üzerine tespit ettirilebilir. Riskli yapı tespiti sonrasında bu bilgi tapu kayıtlarına işlenir ve maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir. Ancak itiraz hakkı sadece malikler ve yasal temsilcilerine tanınmıştır. Kiracılar, riskli yapı tespitine itiraz edemez ancak zararlarının tazmini amacıyla dava açabilirler.
Kiracıların Hukuki Durumu ve Hakları
Kiracılar, özellikle Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.350/2 kapsamında, yapıların yeniden inşası veya esaslı onarımı nedeniyle tahliye edilebilir. Ancak bu süreçte belirli haklara da sahiptirler. Kiralananın yeniden inşası sürecinde kiracıya, eğer iyi niyetli ise, kira sözleşmesini yeniden yapma hakkı tanınır. Ayrıca TBK m.355 gereğince kiraya veren, üç yıl boyunca mülkü başka bir kiracıya veremez; aksi halde tazminat yükümlülüğü doğar.
Kiracılara Sağlanan Devlet Destekleri
6306 sayılı kanun çerçevesinde, en az bir yıldır o taşınmazda oturan kiracılara kira yardımı ve taşınma desteği sağlanır. Örneğin İstanbul’da bu yardım 2025 yılı itibarıyla tek seferlik 16.000 TL'dir. Kiracılar, ayrıca kamu destekli kredi imkanlarından da faydalanabilirler. Bununla birlikte, yeniden inşa edilen yapılar için eski kiracılara öncelik tanınmak zorundadır. Kiracı, bu hakkını bir ay içinde kullanmazsa öncelik hakkını kaybeder.
Sonuç
Kentsel dönüşüm süreci, sadece maliklerin değil, kiracıların da hayatını doğrudan etkileyen bir dönüşümdür. Riskli yapıların dönüştürülmesi hayati bir ihtiyaçken, bu süreçte kiracıların mağdur edilmemesi de hukuki ve sosyal bir zorunluluktur. 6306 sayılı kanun ve TBK hükümleri, kiracıların belirli haklara sahip olduğunu açıkça ortaya koyar. Kiracının haklarının korunması, hem sosyal adalet hem de kentsel dönüşümün başarıyla yürütülmesi açısından büyük önem taşır.